PREMIUMHuizenstress

Is kopen altijd slimmer dan huren?

null Beeld Renske Werner
Beeld Renske Werner

Journalist en huurder Amanda van Schaik droomt al jaren van een eigen huis. Maar de huizenprijzen blijven stijgen en ze kan niet opboksen tegen vastgoedbeleggers, erfenissen en jubeltonnen. Ze vraagt zich af: is kopen altijd slimmer dan huren?

Amanda van SchaikRenske Werner
null Beeld

De woningmarkt wordt vaak vergeleken met een vervoersmiddel. Een boot die je kunt missen. Een trein die voorbijraast. Ik hoopte dat de woningmarkt een trein was, want dan kon ik nog de volgende nemen. Maar het wordt me steeds duidelijker dat het een boot is die ik niet alleen heb gemist, maar die is gezonken naar de bodem en totaal onbereikbaar is. Terwijl ik heel even op die boot zat. Of nou ja, ik hing aan de reling. Het was de lente van 2020. Ik had flink gespaard, mijn vriend had een vast contract. Na tien jaar lang samen huren, zouden we toeslaan op de Amsterdamse kopersmarkt. Onze eerste bezichtiging was een oud, casco huis, of zoals ze dat in makelaarsland eufemistisch noemen: een kluswoning. Begane grond met tuin op het oosten. Een beetje bleu brachten we een bod uit en verdomd, dat werd geaccepteerd. De woning was van ons: 52 vierkante meter voor € 425.000. Een gepolste aannemer rekende een ton voor een uitbouw en verbouwing, dus voor € 525.000 zouden we – als alles mee zat – 76 vierkante meter en een postzegeltuin bezitten. Uiteindelijk hebben we het niet gedaan. Het was echt heel veel geld, verbouwen valt altijd duurder uit en ons belangrijkste bezwaar: de coronacrisis was net begonnen en iedere deskundige die aanschoof bij de talkshowtafel, voorspelde een huizencrisis. De prijzen die sinds 2014 rap stegen, zouden tegen een muur oplopen.

null Beeld

Buitensporig duur

We weten inmiddels allemaal dat dit niet is gebeurd. De prijzen klommen verder en de woningmarkt ging van oververhit naar overspannen. Ik heb het nog een jaar geprobeerd. Zonder succes. Mijn vriend en ik visten in een gewild segment, vijftigduizend euro overbieden was een lachertje. Niet alleen in de grote steden, maar in heel Nederland zijn de huizenprijzen omhooggeschoten. In bijvoorbeeld Groningen zijn de prijzen in een jaar tijd met zeventien procent gestegen, en ook daar is overbieden eerder regel dan uitzondering. Hoe heeft het zo ver kunnen komen? Waarom zijn huizen zo buitensporig duur? En betalen zo veel mensen zich scheel aan huur? Simpel gezegd is het een combinatie van te weinig woningen, te weinig doorstroom en verkeerd overheidsbeleid, vat professor Marja Elsinga samen. Elsinga werkt als hoogleraar Housing Institutions & Governance aan de TU Delft: “Het motto van de jaren negentig was meer marktwerking. Sociale woningbouw kreeg minder steun, het kopen van woningen werd fiscaal nog aantrekkelijker gemaakt, de huurregulering verminderde en vanaf 2013 presenteerde minister Blok Nederlandse huizen als winstmaker aan buitenlandse investeerders. Een huis als geldmachine, terwijl een dak boven je hoofd een grondrecht is.”

“Ik schaamde me: ik ben 37 jaar en kon niet eens zelf een huis kopen”

Maríe (37) kon dankzij steun van haar moeder een huis kopen in Harderwijk.

“Ik huurde voor vijftienhonderd euro een woning in Amsterdam, maar dat werd me echt te veel. Ik besloot terug te gaan naar Harderwijk en daar mijn geluk op de huizenmarkt te beproeven. Huren is daar sowieso een paar honderd euro goedkoper, maar ik wilde een eigen huis. In mijn eentje kon ik € 260.000 lenen, maar dat bleek ook in Harderwijk niets voor te stellen. Er was nauwelijks aanbod in die prijscategorie en er werd flink overboden. Ik vond dat ik faalde, ook omdat wel bleek dat ik het als alleenstaande nóg moeilijker had op de huizenmarkt. Uiteindelijk stelde mijn moeder voor dat ik een voorschot op de erfenis zou krijgen, een jubelton dus. Ik ben mijn moeder heel dankbaar, maar ik schaam me ook. Ik ben notabene 37 jaar, heb een goede opleiding, werk fulltime sinds mijn 21e en ik kan niet eens in mijn eentje een huis kopen! Nu heb ik een huis gekocht voor € 330.000 en het naar mijn eigen smaak verbouwd. En als ik toch opeens mijn droomman tegen het lijf loop, moet hij maar bij mij komen wonen, want ik ga hier niet meer weg!”

null Beeld

Vicieuze cirkel

Dan is er nog het woningtekort. Dat is er al jaren en volgens de laatste berekeningen bedraagt dat 279 duizend woningen. Gek genoeg is dit tekort niet direct de oorzaak van de almaar toenemende prijsstijgingen. Want op de huizenmarkt wordt de prijs niet bepaald door het aanbod, maar door de vraagkant, legt financieel journalist Hans de Geus uit: “Ja, er moet gebouwd worden, maar daar worden de woningen niet goedkoper van. De prijs van een woning wordt bepaald door wat de hoogste bieder aan geld kan neertellen. En er is heel veel geld op de huizenmarkt, wat mogelijk is gemaakt door de overheid. De afgelopen dertig jaar heeft de overheid een huis kopen namelijk heel makkelijk gemaakt voor rijke beleggers en voor degenen die wel doorhadden hoe ze de woningmarkt voor zich konden laten werken.” Hans de Geus is een voorbeeld van het falende overheidsbeleid: als zzp’er kreeg hij geen hypotheek voor een eigen huis, maar wel om woningen te verhuren. Hij woont nu in een huurhuis, bezit drie appartementen om te verhuren én schreef er een boek over: Hoe ik toch huisjesmelker werd. Dit is geen handboek voor huisjesmelkers, maar gaat over woon-armoede en ongelijkheid. De Geus: “Het systeem klopt niet. Inkomen uit werk wordt belast, maar huurinkomsten niet en vermogen nauwelijks. Ik kon hier, zoals zovelen, de dupe van worden of ik kon eraan meedoen. Ik koos het tweede, want zo bouw ik een pensioen op en heb ik iets na te laten aan mijn kinderen. Zonder koopwoning ontstaat er vermogensongelijkheid die ik nooit meer kan inhalen en die ik doorgeef aan mijn kinderen. Zonder overwaarde of erfenis kun je geen eigen huis kopen. En de hoge huren vullen de zakken van de rijken die vervolgens nog koopkrachtiger worden, wat de prijzen nog verder opdrijft. Oneerlijk, maar zo werkt het tegenwoordig.”

In alle provincies waren koopwoningen vorig jaar duurder dan een jaar eerder. De prijsstijging was met 19,2% het grootst in Flevoland en met 13,5% het laagst in Limburg.

Niet alleen maar nadelen

Zo ontstaat er een kloof tussen huizenbezitters en huurders die steeds groter wordt. Veel huurders zitten vast. Ze verdienen te veel voor een sociale huurwoning, te weinig voor een goede hypotheek, maar moeten maandelijks wel hoge huren ophoesten. Er zitten ook voordelen aan huren. Wie niet te veel huur betaalt, houdt wellicht geld over waarmee je kunt beleggen. Bovendien zullen eigenaren van bijvoorbeeld jarendertigwoningen straks flink moeten betalen als ze hun huizen verplicht energieneutraal moeten maken. Hoogleraar Elsinga: “Als huurder ben je mobiel, flexibel, heb je geen onderhouds- en administratieve kosten. En geen risico. Want de waarde van woningen stijgt nu al jaren, maar vergeet niet dat dit weleens anders was: kocht je in 2008 een woning, dan had je dikke pech, want in een mum van tijd daalde de waarde met veertig procent.” Maar geen risico op waardeverlies, betekent ook geen kans op een waardestijging.

null Beeld

Financieel planner Iris Brik gaat in haar boek Grip op je geld en je leven uitgebreid in op huren of kopen en adviseert: als je een huis kunt kopen, doe het dan. Want zelfs als de markt inzakt, ben je als koper uiteindelijk beter uit. Brik: “De woningmarkt krabbelt altijd weer op. Zorg ervoor dat je een huis koopt voor de lange termijn en dat je je hypotheek kunt opbrengen en niet bij de eerste de beste financiële tegenslag – en in een dalende trend – moet verkopen. Na een dip volgt meestal weer een prijsstijging, maar hoelang je daarop moet wachten, is niet te voorspellen.” Hoe kunnen huurders dan meer vermogen opbouwen? Is beleggen een slimme manier om meer rendement uit hun geld te halen? Brik: “Wie tien jaar geleden belegd heeft in een goed gespreid indexfonds, heeft de inleg inmiddels verdubbeld. Maar je haalt een huizenkoper niet snel in. Deze kan naast de waardestijging van de woning immers ook zijn belastingteruggaaf weer beleggen en lost bij de huidige rente veel af op zijn hypotheek.”

null Beeld

“We boden ruim meer dan de vraagprijs en nóg was het te weinig”

Kim (48) en haar man kochten een huis in hun droombuurt dankzij een briefje door de brievenbus.

“We woonden in een arbeidershuisje in het centrum van Utrecht. Een heerlijke woning, maar we hadden inmiddels twee kinderen en zaten op 75 vierkante meter, met twee slaapkamers. Eerst gingen we in Utrecht en omgeving op zoek naar een groter huis, maar dat was onbetaalbaar. Dus we breidden ons zoekgebied uit en kwamen uit in Zutphen. Maar de woningmarkt in Zutphen werd overspoeld door gezinnen zoals wij die meer ruimte en meer groen willen. De prijzen schoten omhoog. We zagen een prachtwoning in een ontzettend leuke buurt, overboden ruim, maar het was niet genoeg. Er was meer dan een ton overboden. Maar we gaven niet op en hebben in die leuke buurt briefjes door de brievenbus gedaan: ga je je huis verkopen, laat het ons weten. En toen belde een vrouw uit die buurt die haar woning wilde verkopen. We twijfelden eerst nog, want er was veel achterstallig onderhoud. Maar zij had al een nieuwe woning gekocht en wilde die van haar snel verkopen, liefst zonder makelaar. Hierdoor konden we een schappelijke prijs afspreken. Het was dus toch gelukt, een woning in die leuke buurt in Zutphen! Die briefjes door de bus hebben hun werk goed gedaan.”

null Beeld

Andere mindset

Maar er gloort hoop aan de horizon. Steeds meer mensen zijn zich bewust van de scheefgroei en de woningnood. Er zijn woonprotesten en de overheid gaat maatregelen treffen om de woningmarkt voor meer mensen toegankelijk te maken, zoals het afschaffen van de jubelton. De Rabobank komt met een initiatief waarbij je een betaalbare woning van de bank huurt en verkent mogelijkheden voor huurspaarproducten. En in gemeente Noordoostpolder regelde een akkerbouwer een perceel waar jonge woningzoekenden uit de omgeving hun eigen starterswoningen van minimaal twee verdiepingen kunnen bouwen. Kosten: tussen € 160.000 en € 200.000 per woning.

null Beeld

Hoogleraar Elsinga is blij dat er aandacht is voor de woonproblematiek. “In 2019 stond het helemaal niet op de politieke agenda en nu is er een minister voor, dus er is vooruitgang.” Maar er moet nog wel veel gebeuren. Elsinga: “Huurregulering, vermogen meer belasten zodat dit niet meer oplevert dan inkomen en woondoorstroom moet worden bevorderd. Veel ouderen wonen heel ruim, maak het voor hen aantrekkelijker om kleiner te wonen zodat jonge gezinnen in de ruime woningen terechtkunnen. Het is tijd voor een nieuwe mindset bij de beleidsmakers.” De hoogste tijd. Hopelijk komt er dan nog een nieuwe huizentrein voorbij, deze keer met betaalbare woningen. Dan spring ik er meteen op.

null Beeld

Kopen vs. Huren

Een gemiddelde huiseigenaar heeft veertien keer meer geld op de bank dan een gemiddelde woninghuurder. De verschillen zijn het grootst in de leeftijdscategorie 45 tot 55 jaar: woningbezitters hebben daar bijna 23 keer meer vermogen dan hun hurende leeftijdsgenoten.

Bronnen: CBS, woningplatform Pararius en NVM

Op alle verhalen van Libelle rust uiteraard copyright. Linken kan altijd, eventueel met de intro van het stuk erboven. Wil je tekst overnemen of een video(fragment), foto of illustratie gebruiken, mail dan naar copyright@libelle.nl.
© 2022 DPG Media B.V. - alle rechten voorbehouden